پارسا فرزين:در دنياي كنوني كه خانه غير آپارتماني كمياب شده، وقتي بدانيم كه تا پيش از سال 1340 مسئله‌اي به نام آپارتمان‌نشيني مطرح نبوده كه به قانون نياز داشته باشد، كمي موضوع تعجب‌بر‌انگيز مي‌شود، ولي به واقع آپارتمان‌نشيني از سال 1340 در ايران توسعه يافت و قانون تملك آپارتمان‌ها در سال 1343 به تصويب رسيد و آيين‌نامه اجرايي آن نيز چهار سال بعد يعني 1347 تدوين شد. آيين‌نامه‌اي كه سال‌هاست نقش بين الطرفيني صاحبان مناقشه در آپارتمان‌ها را ايفا مي‌كند، ولي با وجود اصلاحات فراوان به اعتقاد كارشناسان آن‌گونه كه آپارتمان‌نشيني در اين سال‌ها توسعه يافته قانون و آيين‌نامه آن توسعه نيافته و همين امر از نقش حكميت اين آيين‌نامه در بين انسان‌هاي دوران نوين كاسته است.

 

قانوني كه قرار است فصل الخطاب بسياري از مناقشات پايه و اوليه دعاوي حقوقي و حتي بعضا كيفري قرار گيرد. آنچه كه در اين قول و قال از نظر مي‌گذرد بيش‌تر به بيان قانون در رابطه با مشكلات موجود در آپارتمان‌نشيني مي‌پردازد و با توجه به محدوديت فضا از بيان جزئيات بيش‌تر يا مواد قانوني كم كارتر خودداري مي‌شود. اما در بيان تعريف آپارتمان بايد گفت«بر اساس قانون، آپارتمان‌ها واحدهايي از يك مجموعه ساختماني هستند كه در عرصه واحد، در يك پلاك ثبتي خاص با واحدهاي مستقل با سند تفكيكي خاص و مجزا بنا شده‌اند.»

 

حال اين آپارتمان داراي فضاي خصوصي و عمومي يا همان مشاعات است لذا بر اساس ماده يك آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌ها«قسمت‌هايي از بنا اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص يافته باشد.» با اين تعريف مي‌توان دريافت كه مالك يا ساكن ساختمان تنها حق استفاده از بخش خصوصي بر اساس قانون را به‌طور اختصاصي داشته و حتي فضاي پشت در ساختمان نيز جز مشاعات يا فضاي عمومي تلقي مي‌شود كه هيچگونه حق دخل و تصرف در آن بدون اجازه مدير ساختمان را نخواهد داشت.

 

اما آنچه كه بيش از هر چيز ديگر مورد مناقشه و طرح دعوي مي‌شود نحوه استفاده از فضا‌هاي عمومي ساختمان است كه به لحاظ اهميت عين مفاد قانوني آن ارايه مي‌شود.ماده 3- قسمت‌هايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به‌طور مستقيم يا غيرمستقيم مورد استفاده تمام شركا است قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌شود و نمي‌توان حق انحصاري بر آنها قائل شد. تبصره- گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است. قسمت‌هاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است، هر چند كه در قسمت‌هاي اختصاصي واقع شده باشد يا از آن قسمت‌ها عبور كند.

 

در ماده چهار همين قانون نيز قسمت‌هاي مختلف مشاعات مشخص شده و به جزئيات موضوع پرداخته است. اما بعد از شناخت حدود ملك، بايد نحوه مديريت بر ساختمان و نحوه انتخاب مدير نيز مورد توجه قرار گيرد، چرا كه مدير است كه مي‌تواند به عنوان نماينده مالكان از مشاعات ساختمان كه متعلق به تمامي مالكان و ساكنان ساختمان است دفاع نمايد.

 

انتخاب مدير يا مجمع مديران براي ساختمان‌ها تابع قانون خاص خود و شركت اعضا در انتخابات بوده كه بايد حداقل مالكان بيش از نيمي از كل مساحت ساختمان در آن حضور داشته و به برگزاري انتخابات بپردازند، ولي آنچه كه اهميت زيادي دارد اين‌كه مدير يا مجمع مديران ساختمان بايد در اسرع وقت هزينه‌هاي مشترك ساختمان و ميزان و نحوه آن را مشخص و به مالك يا ساكن (بر اساس قرار داد تنظيمي بين موجر و مستاجر) اعلام نمايد كه هزينه‌هاي مشترك در ساختمان‌ها معمولا عبارتند از هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگهداري عادي ساختمان و تاسيسات و تجهيزات مربوطه و هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران.

 

اما در اجراي اين آيين نامه آنچه كه بيش از ديگر موارد مورد مناقشه است عدم پرداخت هزينه‌هاي مشترك يا همان شارژ ساختمان بوده كه قانون نيز براي اين موضوع چاره‌انديشيده و از مدير يا مديران خواسته تا چنانچه مالك يا ساكني در يك واحد مسكوني چند ماه به‌طور متوالي از پرداخت حق شارژ خود سر باز زد يكي از انشعابات آن از قبيل انشعاب آب، برق ياگاز را قطع و تا پرداخت بدهي قبلي آن را وصل نكند كه به‌طور روال و وحدت رويه براي جلوگيري از ايجاد تنش بيش‌تر آيين‌نامه اجرايي اين مهم را بر عهده تشخيص شورا‌هاي حل اختلاف محل گذاشته و چنانچه اين شورا نظر به چنين تصميمي داشت، با تصميم قطعي آن اجرا تا جنبه اجرايي آن قوي‌تر باشد.

 

حال هرچند كه بر اساس ماده 13 اين قانون تمامي تصميمات اعضاي هيئت‌مديره براي تمامي شركا لازم الاجرا است، اما مديران نيز در قبال ساكنين و مالكين و ساختمان وظايفي دارند كه تعدي از اين وظايف قابل پيگيري بوده تا جايي كه حتي طبق قانون مي‌توان مدير يا مديران را به دليل تخلف يا عدم انجام وظيفه قانوني خود عزل كرد. عمده وظايف مديران بر اساس قانون عبارت است از:

 

- مدير يا مديران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي هستند.

- در صورت استعفا، فوت، عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاي مدت، مجمع عمومي فوق‌العاده براي انتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.

- مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دار تعيين مي‌كند، خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوط براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي تسليم و ارايه خواهد داد.

- مدير يا مديران، امين شركا بوده و نمي‌توانند فرد ديگر را به جاي خود انتخاب كنند.

- مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش‌سوزي بيمه كنند.

- سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده 4 قانون به وسيله مدير تعيين و از شركا  اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.

- مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه‌هاي مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت هزينه به شريك اعلام كنند.

- در تمامي ساختمان‌هاي مشمول قانون تملك آپارتمان‌ها كه بيش از ده«10» آپارتمان داشته باشند مدير يا مديران مكلفند براي حفظ و نگهداري و همچنين تنظيف قسمت‌هاي مشترك و انجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام كنند.

 

< قبلی		بعدی >